Question① 中古住宅を購入したいのですが、チェックポイントを教えてください
中古マンションの場合、先ずは築年数・施工業者・管理状況をチェックしたほうが良いでしょう。
特に「マンションは管理で買え」といわれるほどで、管理組合がしっかりしていないと、後々必要になってくる大規模修繕などの際に、費用の負担などが大きくなる場合があります。
最近では、耐震構造がクローズアップされており、施工業者のチェックもおろそかにはできません。
また、一戸建ての場合には、雨漏り・水回り・シロアリの害などを、特に念入りにチェックしておきたいものです。
Question② 物件一覧の価格には「税込み」表示がありませんが、消費税はかかるのですか
個人が売主の場合は、消費税はかかりませんが、売主が業者などの法人の場合には消費税が課税されます。
ただし、土地の売買は非課税となります。
一戸建ての場合には、本体価格のうち建物部分についてのみ消費税が課税されます。
例えば・・3,000万円の売買物件の内訳が、土地1,000万円、建物2,000だとすれば、建物の2,000万円に対して消費税が100万円かかることになります。
不動産に限らず、価格は消費税込みの総額表示が原則になっているので、この場合、価格欄には3,100万円と表示されます。
広告などでは税額などは省略されていますが、重要事項説明書や、売買契約書では、その内訳を明示しなければなりません。
Question③ 住宅購入時の自己資金は、どのくらい必要ですか
自己資金とは、住宅購入の際に支払うことのできる手持ちの現金のことをいい、最低でも住宅購入価格の2割以上は必要だと言われています。
それは、多くの金融機関の融資上限額が、住宅購入価格の8割までとなっているからです。
少なくとも住宅購入価格の2割+諸費用分を自己資金として用意しておくのが無難でしょう。
Question④ 不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか
おおまかに税金とその他の費用に分けられます。
契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。
通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。
その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。
物件により様々ですが、中古住宅・中古マンションの場合、諸費用は購入価格の6～9％ぐらいが目安になります。
Question⑤ 中古住宅を購入した場合、手付金はどの程度必要ですか
売主が業者の場合、保全措置なしで受け取れる手付金は、売買金額(消費税抜きの本体価格)の10％以下、かつ1,000万円以下の金額までとなっています。
売買金額の10％を超える手付金、または1,000万円を超える手付金には保全措置が必要です。
仮に、保全措置を講じた場合でも、業者が手付金として受け取れる金額は、売買金額の20％までに制限されてます。
中間金についても同じで、手付金と中間金とを合わせて10％、または1,000万円を超える場合には、業者は保全措置を講じる必要があります。
Question⑥ 売地広告で「建築条件付」という言葉を良く見かけます。建売住宅との違いは何ですか
建築条件付とは「土地の売買契約締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と建築請負契約を結ぶ」というものです。
一定期間内に建築請負業者契約が結ばれなかったときは、その土地の売買契約は解除され、それまで支払った手付金等の売買代金は、買主に返還されます。
双方の違いを、売主側から見ると「建ててから⇒売る」か「売ってから⇒建てる」かの違いになります。
当然、契約形態にも以下の違いがあります。
■建売住宅・・・「土地付一戸建て」として、ひとつの売買契約です。
■建築条件付売地・・・①土地の売買契約 ②建物の建築請負契約 とに分かれます。
建築に関しては
■建売の場合・・・販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中であったりします。
■建築条件付売地の場合・・・土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、買い手が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。
Question⑦ 中古一戸建てを購入しましたが、引渡し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することができますか
通常、このような事態に対処する為、売買契約書のは「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。
一般的に、引渡し後一定期間内に「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。
しかし、中古物件の場合は、築年数がある程度経過していて、瑕疵があることが、ある程度予想されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。
この場合、瑕疵があったとしても、原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。
ただし、売主が宅地建物取引業者の場合には、最低2年は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
「瑕疵担保責任を負わない」等の買主に不利な特約は無効とされ、瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法が適用されることになります。
Question⑧ 買い替えの場合、売却資金が全額入らないと次の購入が出来ません。何か良い方法はありますか。
■以下の3つの方法が考えられます■
いずれの場合もメリット・デメリットがあります。
担当者とご相談のうえ、最適な方法を選択するようにしましょう。
①売却後、賃貸物件に一旦、仮住まいをする。
賃料や引越し日世が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことが出来ます。
②売却・購入を同時進行させる。
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。
③買い替えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。
売買代金にて完済することが前提となるので、売り出し価格やスケジュールの設定等に気をつけなくてはなりません。
売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。
Question⑨ 重要事項の説明について教えてください。
宅地・建物の売買契約を行なう場合には、宅地建物取引主任者の資格を有したスタッフが、取引主任者証を提示して、物件と取引についての重要事項を、書面をもって説明しなければなりません。
これを「重要事項の説明」と言います。
重要事項説明書には、物件のことや、土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要なことが書かれています。
面倒くさがらず、書かれていることついて、納得がいくまで説明を求めるようにしましょう。