沖縄不動産 売買の流れ

不動産のご売却を考えられるご事情やスケジュールによってご売却方法は変わってきます。
住み替えを考えはじめたら、まずは相談をしてみましょう。
■どれくらいの価格で売れるかしら。
■住宅ローンが残っている物件を売るには、どうしたら良いかしら。
■税金や手数料といった諸経費は、どのくらいかしら。
などについて、売主さまの状況にあった売却方法を提案してもらえます。

【諸経費と税金について】
○不動産を売却する場合も経費がかかります。

売買代金－(①売却にかかる経費＋②税金)＝手取り額

主な経費としては・・・・

①不動産会社へ支払う仲介手数料、土地面積を確定させる為の測量経費、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。
②売却にかかる主な税金は、売却に伴う利益にかかる所得税・住民税、契約に貼る印紙税などです。
※詳細は不動産会社、税務署にご確認下さい。

不動産の売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。
売却が決まっている方はもちろん、住み替えを考え始めたばかりの方も先ずは相談をしてみましょう。
いくらで売れるか分かったら、より良い次のステップを考えることが出来ます。

■不動産査定の種類

お気軽査定

　　物件の確定に必要な資料(住宅地図)をご提示いただいた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。
　　実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。

しっかり査定

　　ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など実際に現地にて調査し、細部まで確認をします。
　　また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例や売却事例を基に、より精度の高い売却予想価格を算出します。

不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約です。
価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。

■媒介契約には3種類あります■

専属専任媒介契約

　　１・国土交通大臣の指定する流通機構(レインズ)への物件登録　※5日以内の登録
　　２・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告　※週に1回以上文書で報告しなくてはならない。
　　３・特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産に重ねて依頼する事は出来ない。
　　４・売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。

専任媒介契約

　　１・国土交通大臣の指定する流通機構(レインズ)への物件登録　※7日以内の登録
　　２・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告　※2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
　　３・特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産に重ねて依頼する事は出来ない。
　　４・売主は、自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できる。

一般媒介契約

　　１・国土交通大臣の指定する流通機構(レインズ)への物件登録義務はなし。
　　２・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
　　３・売主に複数の仲介業者に重ねて売却を依頼する事が出来る。
　　４・売主は、自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結することができる。

■セールス活動■
不動産会社はさまざまなセールス活動を通して、購入希望者を探します。
そして、お問い合わせを頂いた方に、実際の物件を見学してもらいます。

■セールス活動報告■
売主さまに対して売却活動の報告を書面にて行ないます。
媒介契約の種類によって「専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上」
「専任媒介契約の場合は2週間に1回以上」と定められています。
　※詳しくは、STEP3の媒介契約の種類を参照下さい。

購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡しの条件について調整を行ないます。
売主さま、買主さまの双方が合意に至ったら、売買契約を交わします。

■売買契約時に必要なモノ
①権利証　　　　　　　　　　　　　　　　　　
②実印　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
③印鑑証明書(発行3ケ月以内)　　　　　 　
④契約印紙代　　　　　　　　　　　　　　　
⑤仲介手数料の半金(別途消費税及び地方税)
⑥設備表
⑦物件状況等報告書　
⑧本人確認が出来る書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など）

残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の精算などを済ませ、買主さまへ引き渡せる状態にする必要があります。
引越しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況を確認しておきましょう。

引渡し・引越しスケジュール

注意したいのは「引渡しと引越しのスケジュール」です。
買い替えの場合、先に新居に引越してから引渡しを行なうのがスムーズです。

契約に定めた内容で物件の引渡しを行ないます。
物件の状況を改めて確認しましょう。
残代金の受領と同時に、物件(カギ)の引渡しを行い「売買契約」は全て完了します。

■残代金決算・引き渡しの流れ

　　条件の確認
　　　　　↓
　　登記関係書類の確認
　　　　　↓
　　残代金の受領
　　　　　↓
　　各種負担金の受領
　　　　　↓
　　鍵の引渡し
　　　　　↓
　　諸費用の支払い

■残代金決算時に用意するモノ

　① 権利証
　　② 実印
　　③ 印鑑証明書(発行より3ケ月以内のもの)
　　④ 固定資産税納税通知書
　　⑤ 仲介手数料金の残金
　　⑥ 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
　　⑦ 物件のカギ
　　⑧ その他(契約規約・パンフレットなど)